中介违背承诺，租客能否要求退租？

一、案情简介

2023年2月23日，小李（出租方、甲方）、小谢（承租方、乙方）与甲公司（经纪方、丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租其位于某小区1号楼1单元201[A]房间，租期自2023年2月23日至2024年2月22日。押金1000元，租金1000元/月，支付方式为全额支付。合同第六条约定，丙方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……2、交付的房屋不符合合同约定的。第七条违约责任约定，租赁期内单方解除合同视为违约，如因特殊情况，丙方和乙方应提前三十天通知对方，并按月租金的200%支付违约金……当日，小谢向甲公司支付押金、租金共计1.25万元，甲公司将房屋交付小谢占有使用。

上述合同签订前，小谢通过微信向甲公司员工小王提出找纯女生合租的住房，并在微信中问到：合租的都是女生吧？小王回复：目前没人住，以后这就是全女生合租。后小谢转账支付定金500元。

2023年3月17日，小谢通过微信向小王提出案涉房屋中合租的两个都是男生，小王回复：有一个是同事暂住，另一个是同事租出去的。2023年4月10日，小谢通过微信向小王提出退租，并要求把剩余房租退还，小王回复称：可以，就是扣两个月违约金，剩下的钱都退给你直接搬走就可以了，房子打扫完给我拍个照片。小谢不同意扣除违约金，小王表示：给你说的是尽量租女生，但是我同事租的男生，我也管不着人家啊，你不住是你自己的原因。2023年4月20日，小谢搬离案涉房屋，并在告知小王后，应其要求发送了钥匙位置、房屋腾空后的照片。

后双方对退款金额未达成一致，小谢将甲公司诉至槐荫法院，请求判令被告退还押金、剩余房租1.1万余元。

甲公司辩称，合同中没有明确注明房屋里要求是全女生，其没有构成违约。

二、法院审理

法院经审理认为，案涉《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。

合租是租赁行业的新业态，因存在合租人的不确定性、共用卫生间及水、电、暖、物业费等的分担问题，需要承租人之间相互的信任及必要的容忍，因此，对合租人的选择及费用的分担，承租人和出租人应作出相应约定。本案中，涉案单元房有三个独立的房间，甲公司以间为单位分租给三人，小谢承租前，已经向甲公司提出了与女生同住的请求，甲公司也在微信中承诺涉案单元房仅出租给女生，得到承诺后小谢交纳了定金，并于其后签订了案涉租赁合同。案涉租赁合同虽只针对小谢租住的201[A]进行了相关权利义务的约定，未约定甲公司不得将其他两间房屋安排男生居住或安排男女混住属于违约情形之一，但微信聊天记录属于书面合同中的数据电文，甲公司员工在微信中作出“是全女生合租”的明确承诺，该承诺的内容意思明确，符合合同的签订形式，属于对案涉租赁合同的补充性约定，甲公司应予遵守。甲公司安排男生入住其他房间违反约定，造成小谢生活上的不方便并担心自身安全，其提出退租理由充分，应予支持。

最终，法院根据查明的事实，认定案涉合同于2023年4月10日解除，案涉房屋于2023年4月20日腾退给甲公司，判决被告甲公司向原告小谢退还押金1000元、剩余房屋租金10126元。甲公司不服提起上诉，二审法院审理后判决：驳回上诉，维持原判。

三、法官说法

随着租房需求的进一步扩大，合租作为住房租赁新业态受到大家的青睐。为了生活的便利和安全，很多人也会与房东或中介公司就合租人的选择进行具体约定。而约定不仅限于书面合同上的条款，微信聊天记录作为电子数据，也可以成为双方意思表示的载体，受法律保护。本案中，小谢与甲公司签订的书面合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。同时，甲公司员工也在微信中作出全女生合租的承诺，该承诺的内容意思明确，属于对案涉租赁合同的补充性约定，甲公司应予遵守。甲公司违反约定安排其他男生入住，小谢提出退租理由充分，不构成违约，甲公司应当退还剩余房屋租金、押金。

法官提醒：为避免“踩坑”甚至陷入租房纠纷，承租人在租房时一定要筛选正规的中介公司和房源，实地勘察房屋，审查房屋产权；树立证据意识，仔细审查合同条款，将与房东、中介公司的约定纳入合同或者及时以其他书面形式留存，以免产生不必要的麻烦。中介公司也应依法诚信经营，规范服务，自觉维护行业秩序。

四、法条链接

根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第二款：当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：

当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

根据《中华人民共和国民法典》五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。